競売不動産取扱主任者在籍店

　（競売コンシェルジュ）

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●入札をするためには、公告書に記載されている買受申出保証額（売却基準価格の２割）を執行裁判所の預金口座に振り込む必要があります。落札した時は代金に充当され、落札できない時は返還されます。又、落札した場合代金納付の期限までに納付できないと代金不納付となり保証金は返還されません。（ローン特約：条項無し）

●競売不動産は、物件内覧が原則不可です。（差押債権者が申し立てる制度はあり）現況調査の時に執行官が撮った写真は物件の外内共にたくさん有ります。

●原則として、占有者解除が容易ではないと思われる（過大な強制執行費用が掛かる可能性の有る）物件に対して入札を勧める事はありません。しかし、容易ではない物件ほど落札価格は、安価になります。

●昔とは違い、落札人に有利な法改正が進んだ今は、執行手続さえ淡々と進めれば占有者解除（引渡）迄、裁判所が行ってくれます。ただし、強制執行に掛かる費用が問題となります。多少の費用が掛っも占有者と話し合いで解決出来れば、こちらの方が得だと思います。

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★ご相談は、個人のお客様に限らせていただきます。

●「引渡命令申立」自体は、さほど費用は掛かりませんが「強制執行」と成った場合、実費が掛かります。（執行費用、鍵屋、運送業者、保管場所など）

●占有者は居なくとも、残留物が有った場合、勝手に処分は出来ません。残留物が不法占拠をしている状況と成り、動産処分依頼書（放棄書）残置物放棄書などの書面が用意できない場合は、強制執行と成ります。

●落札し代金納付後、費用の問題から代理人を頼まずに自力で占有者解除を行いたいと言う状況に成った場合（自力救済禁止の原則、何事も裁判所にお願いする必要があります）委託契約の受託者として、本人がすると言うのであれば占有者解除の実現に向けて力をお貸し致します。

   しかしながら、占有者との交渉が必要と成った場合、代理人でなければできない（弁護士法違反など）と言う状況も予想されます。

●（注意）立退き費用・訴訟費用・弁護士費用等占有者交渉に掛かる費用が発生した場合は全て依頼者負担となります。